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Casi pratici di I.C.I. e I.M.U. non dovuta

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CASI DI ICI/IMU NON DOVUTA

In merito all’applicazione dell’ICI/IMU, sugli immobili classificati in categoria F, ovvero, riconosciuti, secondo le “vecchie” circolari dell’Agenzia del Territorio (ora Erario) sull’applicazione delle “categorie catastali” – inserite nel Tabellario al Capo IV – ENTITÀ URBANE ovvero, come meglio descritte nella tabella sotto elencata:

 

 

F1

Area Urbana

F2

Unità Collabenti

F3

Unità in Corso di Costruzione

F4

Unità in Corso di Definizione

F5

Lastrico Solare

F6

Fabbricato in Attesa di Dichiarazione (Circolare 1/2009 A.T.)

Nel caso in cui le Amministrazioni Locali richiedano l’imposta ICI/IMU per le categorie fittizie, sappiate che tale richiesta DEVE essere impugnata poiché ILLEGITTIMA.

Questo a seguito di una “frase” inserita all’interno dello Strumento Urbanistico, del proprio Ente di appartenenza, che recita: “Nei casi di fabbricati in corso di costruzione, o soggetti ad interventi di recupero come definiti all’art.5, comma 6 del D.Lgs. 504/92, concernente la determinazione della base imponibile I.C.I., ove siano terminati i lavori soltanto per alcune unità immobiliari, le unità non ultimate sono considerate aree fabbricabili ai fini dell’imposizione; l’area fabbricabile è quantificata riducendo l’area complessiva sulla quale sorge l’intero fabbricato di una quota risultante dal rapporto esistente tra la volumetria delle unità ultimate ed assoggettate a imposizione come fabbricato nonché, la volumetria complessiva del fabbricato.”; con riferimento ad una sentenza ormai superata ovvero Cassazione, Sezione Tributaria, sentenza n°24924, del 10.10.2008.

 

Con questa “frase” s’intende la riscossione del tributo sull’immobile accatastato in una delle categorie ut supra esposte.

Ebbene, gli importi inerenti a questa tipologia d’immobili non è dovuta in due casi:

1)      Quando trattasi di unità ricadenti in zone dichiarate “Inedificabili”;

2)      Quando una porzione dell’immobile è completata.

Analizziamo insieme le circostanze, nei casi di terreni acquisiti che, in epoca di compravendita, vi era l’attesa della determina dell’Agenzia del Territorio (comunemente riportate nei rogiti sotto la frase “in attesa di accertamento catastale”) e successivamente, tali aree sono state definite inagibili, l’imposta non è dovuta poiché, sarebbe attribuita sul valore venale del terreno. Infatti, se tale terreno non può beneficiare del “permesso di costruire” (o della SCIA) al contempo, diventa obbligatoriamente una “corte esclusiva” (come i giardini, giusto per fare un esempio) e per tanto, NON TASSABILE perché privo di rendita in essere.

In riferimento al caso 2), in caso di porzione d’immobile ultimata, si ha il trasferimento della rendita dal valore venale, alla rendita della porzione ultimata.

Nella fattispecie, evidenziamo con due foto (di esempio), i casi che possono verificarsi, sugli immobili identificati nelle Entità Urbane (categorie da F1 a F6):

Foto 1

Nell’immagine riportata, l’Ente Locale PUÒ richiedere l’ICI/IMU basandosi sul valore venale del terreno. Fatta eccezione dei casi di dichiarazione di terreno inedificabile e quindi, il mancato proseguo dell’opera edilizia e la notifica di ripristino dello stato dei luoghi (abbattimento dell’immobile). Prestate attenzione poiché, è consuetudine dei Comuni, indicare come valore venale, il valore d’acquisto dell’immobile indicato nei rogiti di compravendita (errore volontario)!

 

 

 

 

 

Foto 2

Nei casi come l’immobile oggetto della Foto 2, l’applicazione dell’ICI/IMU si commisura sulla rendita catastale dei magazzini (classificati come C2 o C6). Difatti, nel caso in oggetto, la visura catastale darà il seguente esito: Foglio X, Particella Y, Sub da 1 a 4 (tutti classificati C2 o C6) mentre il subalterno 5, risulterà con categoria catastale F3. Pertanto, vi è l’esenzione totale del pagamento dell’ICI/IMU sul Sub 5.

 

 

 

 

Gli Ermellini si sono espressi “chiarendo” che per l’attribuzione di una rendita, vi è l’obbligo di DUE principi ovvero, la data di ultimazione dei lavori, e quella del reale utilizzo dell’immobile.

Quanto appena esposto, è stato emesso nella sentenza della Suprema Corte, datata 8 maggio 2013, e contraddistinta dal numero 10735. A tale principio, si è affiancato anche il Ministero dell’Economia e delle Finanze con la Risoluzione 8/DF del 22.07.2013, stabilendo la non tassabilità per le categorie fittizie.

Per quanto concerne la Risoluzione 8/DF del Dicastero delle Finanze, la stessa può essere scaricata al seguente link:

http://www.finanze.it/export/sites/finanze/it/.content/Documenti/Fiscalita-locale/Risoluzione_n_8_DF.pdf

 
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